Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Вложение в объект основных или амортизационных средств дает право арендатору после его сдачи требовать соразмерной компенсации с арендодателя. Это предусмотрено в том случае, если все фактические улучшения являются неотделимыми – когда их невозможно обособить от объекта.

В этом случае арендодатель должен возместить своему контрагенту полную стоимость всех произведенных вложений. Но в ГК РФ делается несколько уточнений, в соответствии с какими данное правило может прямо применяться на практике. Этот и все сопутствующие вопросы будут рассмотрены в подробном виде далее.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Как уже было отмечено, к ним относятся изменения в лучшую сторону, которые невозможно отторгнуть от условного объекта. Наиболее простым их примером является проведение капитального ремонта. В этом случае при сдаче имущества, будет невозможно восполнить стоимость затрат в натуральном виде.

Поэтому арендатор получает право на соразмерные отчисления. Неотделимые улучшения арендованного имущества учет у арендатора которых ведется обязательно, могут быть также выражены в любых других изменениях в лучшую сторону, которые предусматривали расход средств. Это и является основным понятием.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Продажа квартиры не входит в список оснований, по которым улучшения могут признаваться как неотделимые. На практике это касается только соглашений аренды. Что касается непосредственно продажи квартиры, то продавец или текущий собственник включает ее фактическое состояние в счёт конечной цены.

Туда входит ремонт, проведение коммуникаций, внешнее состояние и многое другое. Право покупателя заключается в приобретении или отказе от приобретения данной квартиры. Цена при этом, как правило, прописывается в договоре, и ее изменение по каким-либо не оговоренным заранее обстоятельствам не допускается.

Расписка за неотделимые улучшения квартиры

Подобная расписка составляется только в случае предполагаемой аренды условной квартиры. В ней прямо отражается согласие арендодателя на неотделимые улучшения. Делается это для того, чтобы в будущем у сторон не возникало каких-либо нежелательных разногласий по поводу возмещения за проведённые изменения.

Поэтому в договоре арендодатель может заранее указать на то, что как-либо изменять квартиру, даже в лучшую сторону, не нужно. Арендатор может это сделать по своему собственному желанию, но без права на получение компенсации после ее передачи.

Неотделимые улучшения квартиры при разводе

Сторона, не являющаяся собственником в рамках подобных отношений, может рассчитывать на соответствующее возмещение, предусмотренное статьей 211-ой Гражданского кодекса. При этом если собственник откажется производить компенсацию за ремонт, то претендующему на неё гражданину необходимо будет обратиться в территориальный суд, с доказательствами того, что состояние квартиры было изменено в лучшую сторону за счёт его личных средств.

Если суд сможет установить подобные обстоятельства, то компенсация будет выплачена данной стороне уже в судебном порядке. Но расчет конечной стоимости будут проводить специальные экспертные организации.

Передача неотделимых улучшений

Передача производится по договору согласования. Стороны совместно должны провести анализ и опись всех изменений, и оформить их перерасчёт на денежный эквивалент. Арендодатель не обязан руководствоваться одними лишь данными, полученными от арендатора. Он имеет право провести собственную экспертную оценку объекта с возможным привлечением профессионалов. Если не возникнет каких-либо нежелательных разногласий, то сумма компенсации выплачивается по факту обратной передачи объекта.

Срок полезного использования

В отдельных случаях расчёт может производиться не от стоимости всех затрат, понесенных арендатором, а от срока полезного использования. Срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного имущества на практике представляет собой конкретный временной промежуток, в течение какого арендодатель сможет беспрепятственно пользоваться благами, которые стали возможны по инициативе арендатора. Отталкиваясь именно от этого срока, стороны могут договориться о сумме конечного возмещения. При расчете также необходимо правильно относиться и к налогообложению.

Интересная информация: Как восстановить порубочный билет?

Образец договора на неотделимые улучшения как составить?

В подобном договоре согласования, пользователь арендованным имуществом должен перечислить все действия, которые были проведены в отношении объекта, какие изменили его исходное положение. К примеру, если это ремонт, то перечисляются все проведенные работы, наименование и количество приобретенных строительных материалов, их стоимость, а также стоимость за услуги наемных профессионалов. В итоге суммируется общая величина, которая для согласования предоставляется арендодателю.

Для того чтобы составить подобный договор правильно, рекомендуется ознакомиться с его общим образцом. Сделать это можно здесь. В соответствии со ст. 211-ой ГКРФ здесь также следует указывать и нанесенный вред.

Отделимые улучшения арендованного имущества

Под ними понимается совокупность действий, покупок, работ, которые могут быть восполнены в натуральном виде. На практике арендатор может отделить все указанные блага от объекта, не претендуя при этом на какую-либо компенсацию. Но стороны вполне могут договориться о том, что объект передается в исходном виде, а пользователь при этом получает соразмерную сумму. Примерами здесь могут служить сантехническое оборудование, приобретенная мебель, купленная бытовая техника и всё остальное, что можно восполнить в натуральном виде.