Как оформить договор мены с доплатой квартиры — регистрация договора мены

Существует много способов приобретения жилья. Это обычная купля-продажа недвижимости, дарение, ипотека, обмен и обмен квартиры с доплатой. В этой статье подробнее будет рассмотрена именно последняя форма соглашения. Как оформить договор мены с доплатой? Какая надежность сделки? Какие налоги необходимо оплатить и сколько? На эти и другие вопросы, вы найдете ответы в этой статье.

Что такое договор мены с доплатой квартиры?

Этот вид соглашения подразумевает под собой обмен неравноценным по стоимости жильем. Он происходит в случае обмена меньшего жилья на большее, обмена равноценных квартир по метражу, но в разных районах — центр и окраина или город-сателлит. В этом случае происходит доплата разницы другой стороне.

Образец договора мены с доплатой квартиры в 2018 году

На этапе, когда стороны приняли решение о совершении обмена подписывается предварительный договор мены. Он является подтверждением намерений обеих сторон.

В нем обязательно должны быть включены следующие пункты:

• Преамбула. В ней необходимо указать полные паспортные данные и ФИО участников сделки;
• Предмет соглашения. В нем оговаривается объект договора, в данном случае двухсторонняя недвижимость, его характеристики. Указывается, находится жилье под залогом, арестом, в ипотечном кредите, или нет. На момент заключения основного договора каких-либо обязательств на жилье не должно быть;
• Указывается срок или дата заключения основного договора;
• Существенные условия сделки: характеристика и цена жилья, порядок выплаты разницы, сумма предоплаты, порядок передачи недвижимости;
• Обязательства сторон: оплата предоплаты и разницы, дата заключения основной сделки, исключение передачи жилья третьим лицам, сроки возврата предоплаты;
• Заключительные положения;
• Реквизиты и адреса участников сделки.

Как оформить договор мены с доплатой квартиры по закону?

Для того чтобы оформить сделку по закону необходимо обратиться к нотариусу и профессиональному риелтору.
Риелтор поможет подобрать подходящее жилье и по некоторым вопросам проконсультирует на уровне нотариуса, так как знает многие подводные камни заключения подобных сделок. Можно выбрать или частного риелтора или обратиться в агентство. С ними должен быть заключен договор на предоставление услуг. Преимущества агентства в том, что некоторые из них страхуют свою ответственность перед клиентом. Также нужно проконтролировать, чтобы были оформлены все условия сотрудничества, о которых вы договорились, и, которые уже были оплачены.

Нотариус отвечает за юридически верное оформление соглашения, проверяет легитимность жилья — не находится ли оно под арестом или залогом, в споре. 

Список документов для оформления договора мены с доплатой квартиры

Важной составляющей юридически правильно оформленной сделки является наличие всех необходимых документов при заключении соглашения. Каждая сторона должна предоставить их до дня заключения основного соглашения.

К таким документам относятся:

• Оригинал документа, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• Технический паспорт- оригинал;
• Справка о количестве проживающих, на момент заключения обмена, человек в квартире. Выдается любой организацией, которая осуществляет эксплуатацию жилого фонда.

В случае проживания в семье:

• Несовершеннолетних детей;
• Находящиеся в социально опасном положении или требующие государственной опеки, бывшие члены семьи владельца жилья;
• Недееспособные или признанные судом частично недееспособными действующие или бывшие члены семьи;
• Или закрепления недвижимости за детьми-сиротами или детьми, которые остались без попечения родителей.

В этих случаях, необходимо предоставить заверенное разрешение из органов попечительства и опеки. В органы опеки необходимо предоставить выписку из домовой книги с новой регистрацией несовершеннолетнего. Письменное разрешение супруга или бывшего владельца жилья, если это имущество нажито совместно в период брака.

Регистрация договора мены с доплатой квартиры в Росреестре

Государственная регистрация в Росреестре сделки обмена с доплатой жилья является обязательным ее завершением. После регистрации квартиры, права на новую собственность переходят другой стороне сделки, что вносится в Росреестр. Без регистрации обмен считается незаконным.

При регистрации в Росреестр необходимо предоставить такие документы:

• Заявления сторон;
• Паспорта;
• Доверенность, при наличии посредника;
• Квитанция об оплате пошлины на регистрацию;
• Само соглашение в трех экземплярах;
• Согласие супругов в браке;
• Документы подтверждающие право собственности на объекты сделки.

Налог с продажи квартиры, полученной по договору мены

При определении суммы налога по НДФЛ в расчет берутся все доходы граждан, как в натуральной, так и в денежной форме. Это означает, что налог нужно заплатить и с оценочной стоимости жилья и с суммы доплаты.

Однако, государством предусмотрен налоговый вычет по договору мены с доплатой квартиры, в случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет.

Налоговый вычет может быть осуществлен:

• На сумму расходов использованных ранее на приобретение обменного жилья. В таком случае должны быть предоставлены документальные подтверждения расходов;
• Если нет подтверждающих документов о понесенных расходах, сумма вычета по законодательству РФ, будет составлять 1 млн. рублей.

Узнать какие нужны документы для оформления налогового вычета при покупке квартиры можете здесь: 

Риски при покупке квартиры полученной по договору мены

Сделки по недвижимости сопряжены с определенным финансовым риском. Проверяйте репутацию риелторов и нотариусов, с которыми вы будете иметь дело.

А также необходимо проверить:

• Правоустанавливающие документы на жилье;
• Количество собственников и проживающих;
• Были ли другие сделки с этой недвижимостью за текущий год;
• Не находится ли квартира под залогом, в споре, под арестом;
• Не находится ли квартира в ипотечном кредите. Если, да, то на момент обмена, он должен быть погашен. Иначе вы приобретаете жилье со всеми долговыми обязательствами;
• Разрешение на сделку супруга, если владелец в браке;
• Разрешение органа опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, дети-сироты, граждане с ограниченными возможностями;
• Отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это основные рисковые моменты, на которые стоит обратить внимание. За «чистотой» сделки должен следить юрист и это его прямая ответственность, но знать, в каких моментах нужно проявить особую бдительность, непосредственно участникам сделки, не помешает.

Договор мены квартиры на дом с земельным участком

Этот вид мены отличается от квартирного тем, что необходимо предоставить документы на землю, а именно:

• Кадастровые номера наделов и их площадь;
• Цель использования меняемого земельного участка и его функциональное предназначение;
• Перечень всех объектов, которые находятся на наделе.

Необходимо проверить:

• Наличие у собственника земли на бесплатное или ограниченное платное использование чужого земельного надела;
• Свободен ли участок от залога, споров и аренды.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним

Если в квартире проживают несовершеннолетние, для заключения сделки необходимо получить разрешение органа опеки. Для этого необходимо предоставить подтверждение регистрации несовершеннолетнего гражданина в новой квартире.
Без разрешения органа опеки договор не зарегистрируют в Росреестре и он будет считаться нелегитимным.

Рекомендуется к ознакомлению: Договор залога недвижимого имущества.