Существует много способов приобретения жилья. Это обычная купля-продажа недвижимости, дарение, ипотека, обмен и обмен квартиры с доплатой. В этой статье подробнее будет рассмотрена именно последняя форма соглашения. Как оформить договор мены с доплатой? Какая надежность сделки? Какие налоги необходимо оплатить и сколько? На эти и другие вопросы, вы найдете ответы в этой статье.
Что такое договор мены с доплатой квартиры?
Этот вид соглашения подразумевает под собой обмен неравноценным по стоимости жильем. Он происходит в случае обмена меньшего жилья на большее, обмена равноценных квартир по метражу, но в разных районах — центр и окраина или город-сателлит. В этом случае происходит доплата разницы другой стороне.
Образец договора мены с доплатой квартиры в 2018 году
На этапе, когда стороны приняли решение о совершении обмена подписывается предварительный договор мены. Он является подтверждением намерений обеих сторон.
В нем обязательно должны быть включены следующие пункты:
- Преамбула. В ней необходимо указать полные паспортные данные и ФИО участников сделки;
- Предмет соглашения. В нем оговаривается объект договора, в данном случае двухсторонняя недвижимость, его характеристики. Указывается, находится жилье под залогом, арестом, в ипотечном кредите, или нет. На момент заключения основного договора каких-либо обязательств на жилье не должно быть;
- Указывается срок или дата заключения основного договора;
- Существенные условия сделки: характеристика и цена жилья, порядок выплаты разницы, сумма предоплаты, порядок передачи недвижимости;
- Обязательства сторон: оплата предоплаты и разницы, дата заключения основной сделки, исключение передачи жилья третьим лицам, сроки возврата предоплаты;
- Заключительные положения;
- Реквизиты и адреса участников сделки.
Как оформить договор мены с доплатой квартиры по закону?
Для того чтобы оформить сделку по закону необходимо обратиться к нотариусу и профессиональному риелтору.
Риелтор поможет подобрать подходящее жилье и по некоторым вопросам проконсультирует на уровне нотариуса, так как знает многие подводные камни заключения подобных сделок. Можно выбрать или частного риелтора или обратиться в агентство. С ними должен быть заключен договор на предоставление услуг. Преимущества агентства в том, что некоторые из них страхуют свою ответственность перед клиентом. Также нужно проконтролировать, чтобы были оформлены все условия сотрудничества, о которых вы договорились, и, которые уже были оплачены.
Нотариус отвечает за юридически верное оформление соглашения, проверяет легитимность жилья — не находится ли оно под арестом или залогом, в споре.
Список документов для оформления договора мены с доплатой квартиры
Важной составляющей юридически правильно оформленной сделки является наличие всех необходимых документов при заключении соглашения. Каждая сторона должна предоставить их до дня заключения основного соглашения.
К таким документам относятся:
- Оригинал документа, подтверждающий право собственности на недвижимость;
- Технический паспорт- оригинал;
- Справка о количестве проживающих, на момент заключения обмена, человек в квартире. Выдается любой организацией, которая осуществляет эксплуатацию жилого фонда.
В случае проживания в семье:
- Несовершеннолетних детей;
- Находящиеся в социально опасном положении или требующие государственной опеки, бывшие члены семьи владельца жилья;
- Недееспособные или признанные судом частично недееспособными действующие или бывшие члены семьи;
- Или закрепления недвижимости за детьми-сиротами или детьми, которые остались без попечения родителей.
В этих случаях, необходимо предоставить заверенное разрешение из органов попечительства и опеки. В органы опеки необходимо предоставить выписку из домовой книги с новой регистрацией несовершеннолетнего. Письменное разрешение супруга или бывшего владельца жилья, если это имущество нажито совместно в период брака.
Регистрация договора мены с доплатой квартиры в Росреестре
Государственная регистрация в Росреестре сделки обмена с доплатой жилья является обязательным ее завершением. После регистрации квартиры, права на новую собственность переходят другой стороне сделки, что вносится в Росреестр. Без регистрации обмен считается незаконным.
При регистрации в Росреестр необходимо предоставить такие документы:
- Заявления сторон;
- Паспорта;
- Доверенность, при наличии посредника;
- Квитанция об оплате пошлины на регистрацию;
- Само соглашение в трех экземплярах;
- Согласие супругов в браке;
- Документы подтверждающие право собственности на объекты сделки.
Налог с продажи квартиры, полученной по договору мены
При определении суммы налога по НДФЛ в расчет берутся все доходы граждан, как в натуральной, так и в денежной форме. Это означает, что налог нужно заплатить и с оценочной стоимости жилья и с суммы доплаты.
Однако, государством предусмотрен налоговый вычет по договору мены с доплатой квартиры, в случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
Налоговый вычет может быть осуществлен:
- На сумму расходов использованных ранее на приобретение обменного жилья. В таком случае должны быть предоставлены документальные подтверждения расходов;
- Если нет подтверждающих документов о понесенных расходах, сумма вычета по законодательству РФ, будет составлять 1 млн. рублей.
Узнать какие нужны документы для оформления налогового вычета при покупке квартиры можете здесь:
Риски при покупке квартиры полученной по договору мены
Сделки по недвижимости сопряжены с определенным финансовым риском. Проверяйте репутацию риелторов и нотариусов, с которыми вы будете иметь дело.
А также необходимо проверить:
- Правоустанавливающие документы на жилье;
- Количество собственников и проживающих;
- Были ли другие сделки с этой недвижимостью за текущий год;
- Не находится ли квартира под залогом, в споре, под арестом;
- Не находится ли квартира в ипотечном кредите. Если, да, то на момент обмена, он должен быть погашен. Иначе вы приобретаете жилье со всеми долговыми обязательствами;
- Разрешение на сделку супруга, если владелец в браке;
- Разрешение органа опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, дети-сироты, граждане с ограниченными возможностями;
- Отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
Это основные рисковые моменты, на которые стоит обратить внимание. За «чистотой» сделки должен следить юрист и это его прямая ответственность, но знать, в каких моментах нужно проявить особую бдительность, непосредственно участникам сделки, не помешает.
Договор мены квартиры на дом с земельным участком
Этот вид мены отличается от квартирного тем, что необходимо предоставить документы на землю, а именно:
- Кадастровые номера наделов и их площадь;
- Цель использования меняемого земельного участка и его функциональное предназначение;
- Перечень всех объектов, которые находятся на наделе.
Необходимо проверить:
- Наличие у собственника земли на бесплатное или ограниченное платное использование чужого земельного надела;
- Свободен ли участок от залога, споров и аренды.
Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним
Если в квартире проживают несовершеннолетние, для заключения сделки необходимо получить разрешение органа опеки. Для этого необходимо предоставить подтверждение регистрации несовершеннолетнего гражданина в новой квартире.
Без разрешения органа опеки договор не зарегистрируют в Росреестре и он будет считаться нелегитимным.
Рекомендуется к ознакомлению: Договор залога недвижимого имущества.
Нет комментариев.