Как продать квартиру по переуступке?

Приобретение недвижимости по передаче права – процесс, имеющий свою специфику. Правовой характер сделки регулируется Гражданским кодексом и другими законодательными актами.
Рынок новостроек развивается активными темпами. Покупка недвижимости в строящемся жилье достаточно популярный вариант инвестирования. Первичный риск строительства связан с тем, что застройщик не достроит объект. Среди причин этого может быть его банкротство.

Существует два варианта переуступки:

• После заключения предварительного договора. Переуступка действительна с момента заключения подготовительного договора до оформления главного;
• По договору долевого участия — ДДУ . Перед переуступкой необходимо, чтобы все расчеты по ДДУбыли сделаны. Если этого не произойдет, все неоплаченные расходы перейдут к новому владельцу. Подобная переуступка действует до того, как владелец подпишет акт приема-передачи объекта.

Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке

Закон гласит, что продать квартиру по переуступке в строящемся доме допускается на любом строительном этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Если в ДДУ не включен пункт, запрещающий это делать.

Переуступка осуществляется двумя способами:

• Оформление соглашения об уступке;
• Перезаключение соглашения с застройщиком.

В первом варианте нет особых сложностей — права требования переходят от одного физического лица к иному. Во втором — гражданин, намеревающийся совершить переуступку, с письменным обращением приходит к застройщику и указывает, кому конкретно передает свои права. Изначальный договор со строительной компанией переоформляется на нового собственника, к которому переходит право требования. Наряду с этим, во внутренние документы компании также вносятся изменения. С лицом, получившим права таким путем, впоследствии будет оформляться договор продажи.

Документы необходимые для продажи квартиры по переуступке

Перед продажей необходимо получить:

• Письменное согласие компании-застройщика на продажу объекта;
• Справку, что нет задолженности перед строительной компанией;
• Согласие мужа (жены) на продажу квартиры по передаче права (если недвижимость покупалась в браке);
• Письменное согласие банковского учреждения (если квартира является залогом вследствие ипотеки);
• Выписка из ЕГРН (документ содержит указание, что продавец является правообладателем).

Соглашение по уступке между продавцом и покупателем подписывается в Регистрирующем органе. Данный документ дольщику рекомендуется составлять в риэлторском агентстве либо у юриста. Договор нужно правильно оформить с учетом всех деталей и параметров. Зарегистрировать соглашение о передаче права на недвижимость возможно в Регистрационной палате либо в МФЦ.

Налог с продажи квартиры по переуступке прав

Сделка по передаче права облагается НДФЛ. Он составляет 13% для россиян и 30% — для граждан других государств. Если вы купили квартиру после 01 января 2016 года нужно подождать 5 лет, чтобы не оплачивать налог. При этом есть несколько способов сократить его величину:

• Налоговый вычет (по ДДУ продавец может рассчитывать на сумму вычета до 1 млн руб);
• Уменьшение дохода от продажи на величину оплаты компании застройщику (налогообложению подлежит дисконт в цене в виде чистого дохода за минусом операций с новостройкой). Если объект продан по той же стоимости, по которой приобретался, либо по меньшей, от оплаты пошлины собственник освобождается.

В инспекцию подается соответствующая декларация. Она заполняется с учетом имеющегося налогового вычета либо дисконта в продажной цене. К декларации прикладываются копии документов, дающих право на снижение платежа.

Как продать квартиру по переуступке в построенном доме с ипотекой

В случае, когда жилье покупалось по ипотеке, на возможность передачи права требуется получить разрешение банка.
Приобретенная недвижимость является имуществом заемщика, но реализовать его без согласия кредитора невозможно. С одной стороны, банку как инвестору, выгодно полное погашение кредита. Он не должен мешать продаже, поскольку клиент не в состоянии исполнять принятые на себя обязательства. Однако при продаже недвижимости, находящейся в залоге, банковское учреждение теряет возможность получать прибыль в виде процентов за пользование кредитом, выданным на покупку.

Подчеркнем, что в случае, когда соглашение содержит в себе пункт о возможности реализации квартиры в обременении, кредитор не имеет права отказать. Чтобы заемщики не пользовались этим, продажа ипотечной квартиры нередко сопровождается вынесением штрафных санкций. Но эти суммы не сравнить с масштабом последствий, вызванных неоплатой платежей по ипотечному займу.

Если клиент не в состоянии должным образом платить по займу – затягивать с продажей не нужно. Разумнее найти способ решить образовавшуюся проблему до начала судебной тяжбы.

После того, как разрешение от банка получено, можно выставлять недвижимость на продажу по уступке права. Полученными от покупателя деньгами продавец гасит ипотечный кредит.